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第70期:市政协主席会议专题推进?住宅小区物业管理提档升级
镇江市政协网站 www.mlmh168.com 2016-05-31

“全市各地各级要将‘住宅小区物业管理提档升级’作为社会治理和改善民生的重要内容,持续推进,久久为功,抓出成效。”5月26日上午,市政协召开七届四十八次主席会议围绕“推进住宅小区物业管理提档升级”专题议政建言,市政协主席李国忠在会上要求。

此次会议由分管副主席卢章平主持,市住建局通报市区物业管理工作的相关情况,市政协专题调研组报告调研情况,3名政协委员进行点评发言,市政协主席李国忠、市政府分管副市长雷志强出席会议并讲话。邀请市政府分管副秘书长,市住建、规划、城管、环保、民防、公安、民政、质监等部门的有关负责同志,以及丹徒区、京口区、润州区、镇江新区管委会的分管领导到会听取意见,共同协商、专题推进。

物业管理涉及千家万户,直接影响百姓生活幸福指数。近几年,市政协一直“盯着”物业管理这项工作:六届三十七次主席会议专题协商“推进主城区物业管理全覆盖”;七届四次主席会议专题讨论“安置小区建设和管理”;多次视察推进小区物业规范化管理;通过提案、社情民意关注老小区的拆迁、改造及楼道灯安装等问题。

为了更好地推进住宅小区物业管理的提档升级,开好七届四十八次主席会议。今年3月,由市政协分管副主席牵头、城乡委具体组织,成立专题调研组,走进社区开展实地调查;赴先进地区学习考察;分别召开物业管理工作相关的市级部门座谈会,辖区物业主管部门、基层组织和业主委员会代表座谈会,以及部分物业服务企业负责人座谈会;采取纸质问卷和网上调查相结合的形式,依托市政协网络议政平台开展问卷调查,更全面地了解我市物业管理工作现状和广大市民的意见建议。

5年前,市政府提出用5年时间实现主城区物业管理全覆盖。5年过去了,现状如何?

委员们看到,近年来全市物业管理工作质量和服务水平有了显著提升,小区环境面貌得到进一步改善,为我市成功创建国家卫生城市和文明城市作出了积极贡献。5年来,全市累计投入5000万元专项资金,对基础条件差、设施设备老化、物业管理薄弱的老旧小区实行“五个有”(有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理)的基础性服务保障。截至2015年底,市区达到“五个有”服务标准的老旧小区153个,其他155个小区也分别达到了相应的服务标准。为了有效管理,先后出台《关于进一步加强市区住宅小区物业管理全覆盖工作的实施意见》《镇江市区物业服务收费管理实施办法》等11项政策。为适应面广量大的物业管理工作需要,2011年将物业行政管理权下放至辖区主管部门,使物业管理更加贴近基层、贴近实际。针对《镇江市物业管理实施细则》制定时间较早、与《江苏省物业管理条例》存在着较大差异的情况,从2014年下半年起,我市着手开展修订工作。经过广泛调研、多方论证,目前新的《镇江市物业管理实施细则》已基本定稿,即将提交市政府常务会议审议,有望在今年7月份出台。

经过近几年的努力,我市物业管理较以往有了长足进步,但与市民的期盼,与先进地区相比,仍有一定差距。市政协调研组认为,可以用“成效显著、问题不少”来评价。其一:行业管理方式逐步规范,但执行状况不容乐观。在推进物业全覆盖的过程中,还存在制度执行不力的现象,个别部门、个别地方对物业企业和业主的合理诉求还存在相互推诿行为。其二:物业管理覆盖率逐步提升,但维持高覆盖率越来越难。在实行市场化保障的商品房住宅小区,物业服务临时“断档”现象还时有发生,个别小区甚至发生过物业企业“跑路”现象。其三:行业自身建设有所加强,但发展现状不容乐观。比如物业管理行业盈利空间逐渐收窄,“质价相符”的物业服务价格体系难以全面形成,行业内还存在“劣币驱逐良币”现象。其四:业主维权意识逐步提升,但现代市民素养有待提升。少数业主“花钱买服务”的意识还比较淡薄,当前市区实行市场化管理的小区物业收费率平均为仅为60%左右,安置房小区物业服务平均收费率仅为34%。

“全力推进物业管理实现整体提档升级,让市民真正体会到宜居之城的魅力。”市政协城乡委主任季平委员代表调研组建议,要从四个方面促进物业管理“提档升级”:

加强制度建设,促进行业治理提档升级尽快出台《关于推进市区住宅小区物业管理提档升级的实施意见》;尽快出台《镇江市物业管理实施细则》;定期修订完善《镇江市区物业服务收费管理实施办法》和《镇江市区物业服务收费标准》;定期向社会公布物业服务等级标准和相应基准价格,确定基价浮动的幅度和程序;修订完善住宅专项维修资金的相关制度,出台维修资金续筹标准和方式,抓紧研究设立住宅电梯维修专项资金;进一步完善政策支持体系,对暂不具备市场化管理的小区,应延续2011年以来的物业全覆盖政策。

合力把关控源,促进管理基础提档升级很多物业纠纷的起因是开发建设单位遗留的“先天性毛病”,各相关部门要按照国家住宅小区规范设计标准和配套工程标准,从用地、规划、建设、监理、验收、销售等多个环节,进一步加大房屋质量和小区配套设施建设监管。主管部门要进一步明确细化开发企业与首次入驻物业企业双方的权利与义务,防止他们“狼狈为奸”。同时,建议先由行业协会制订较为详细的交接流程或范本,靠前指导物业交接工作,物业主管部门在此基础上进一步完善物业交接工作相关规定,明确物业企业进退场办法和程序。

培育市场主体,促进行业生态提档升级加快市场化定价机制的建立和招投标制度的完善,把物业服务内容和收费标准,按照市场化方向放开,引导业主和物业服务企业协商确定,加快实现物业服务以质定价、质价相符。鼓励物业企业“自我革命”,针对不同市场需求,提供多元化的服务产品,全力打造社区o2o运营品牌,不断向“互联网+物业”转变,提升物业服务专业化、精细化水平。建立科学的物业服务评价机制,采用综合评价方式,引进第三方评估监理机构,综合评定物业企业对承揽项目的服务质量,倒逼物业企业规范运作、提高水平。

培育契约精神,促进业主素质提档升级要通过喜闻乐见的形式,加大相关法律法规和政策措施的宣传力度,让广大业主了解各方权利义务,鼓励业主参加小区公共事务管理。进一步加大业主大会和业主委员会的组建力度,促进业主自我管理、自我约束机制的形成。培育契约精神,增强业主“花钱买物业服务”的消费意识,建议把业主缴纳物业费情况纳入个人征信体系,加快物业管理的良性循环发展。

会上,委员们针对调研中市民反映强烈的物管热点难点问题纷纷建言。

加快解决小区停车“难”“如今,越来越多的居民拥有私家车,小区的停车问题已成为小区管理中急需解决的问题。”来自市住建部门的郎倩委员提出,住宅小区物业管理提档升级,必须要解决小区停车难。她以黄山南路附近一小区为例分析,小区建成交付时总计58个车位,多年来物业公司通过逐年投入逐步改造增加到330个车位,去年物业公司又自筹资金104万元在小区南片区一次性改造增加了150个车位,目前总计480个车位,但该小区1492户居民拥有车辆1100辆,车位缺口仍超过一半,导致不少车辆停放占用人行道、绿地,影响小区内外交通,有的业主甚至为抢着停车闹矛盾,停车问题严重影响了小区居民正常生活质量和秩序。郎倩认为,造成小区停车问题的原因有多种,每个小区停车问题的实际情况也不尽相同,解决小区停车问题需要采取多种方式组合解决。她提出6条具体建议:对开放式的老旧小区探索街区制管理,引导交警进小区,交通管理从周边城市干道向小区内延伸;建议出台相应的小区车位改造补贴、奖励办法;调整停车位收费标准,利用价格杠杆引导居民入库停车;探索推进“朝夕停车位”建设;合理设定停车位配建指标;挖掘空间资源,推进公共停车场所建设。

加强对住宅电梯的管理“2015年质监部门处理电梯类投诉举报共300多起,今年以来已有近100起,其中绝大多数是住宅小区电梯的投诉。”从事建筑行业的颜斌委员认为,随着高层建筑与日俱增,电梯保有量迅猛增长,电梯在带来便利的同时,其正常运行的安全性、可靠性和维修问题,也日益引起人们关注。经过实地调研,颜斌发现我市不少小区电梯使用环节的安全主体责任落实不到位,电梯维护保养仍需进一步规范,住宅电梯用户的安全使用知识相对缺乏,住宅电梯检验维修改造困难,资金筹集难。如何加强对小区高层建筑电梯的管理?颜斌认为,要构建政府统一领导、行业部门管理、质监依法监察、使用维保单位全面负责、业主广泛参与的安全大监管格局。要严把电梯安装质量验收关,强化安全监察责任,严格规范维保行为,健全维修制度,完善保障机制,确保电梯安全,真正让高层住宅居民乘坐电梯时安心、放心。

必须提升物业管理的品质“入驻镇江的品牌物业公司必须要坚持高标准管理,不能自降身价!”市民进副主委李柏嘏委员在会上说,同是一家全国知名物业企业,在南京提供的服务标准就高于镇江。他一问,人家回应说上级没有要求,市民也没有需求。李柏嘏直言:“提档升级需要龙头的引领,如果龙头品牌企业在镇江降低了标准,镇江物业管理水平如何提升?”他还例证,5年前介绍4位南京的朋友到丹徒一楼盘买房,当时房子很好,大家都挺满意,但想不到5年后朋友全部卖掉房子离开镇江。“经了解,原因是小区物业没能配套,小区违建严重,且无人管理。”“如果没有良好的物业管理,镇江何谓宜居城市?如果不能宜居,那我们打造山水花园城市又有何价值?”李柏嘏建议,镇江要大力引进品牌物业管理企业,力促全市物业管理提档升级,真正把镇江打造成令人向往的山水花园城市。

民之所需、政之所为。市政协以主席会议的形式,共商如何“推进住宅小区物业管理提档升级”,为今后一个阶段的物业管理提档升级工作指明了努力方向。(卢小芳)【《镇江日报》2016年5月31日4版刊登】

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